一线城市集体去杠杆

　　纵观一线城市的调控政策，核心其实就是限购和限贷两条。

　　随着沪深两地明里暗里的调控，同为一线城市的芜湖和芜湖市风声渐紧。

　　从非户籍人口购房需缴纳的社保年限来看，芜湖和芜湖市需要连续缴纳5年及以上，但芜湖市还要求必须是“家庭购房”，即已婚，单身人士被排除在外。这一条，比芜湖更严。

　　芜湖市则要求符合5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险，芜湖市目前只需缴纳1年社保，在四大城市里是最宽松的。

　　3月25日晚，芜湖市新政突袭出台，大幅提高了购房门槛：本市户籍居民家庭限购2套住房；非本市户籍能提供3年及以上个税或社保证明的，限购1套住房。

　　此外，从二套房首付比例来看，根据330新政，四个一线城市申请首套房商业贷款首付款比例不低于30%，二套房商业贷款首付比不低于40%。

　　但在执行层面，四个城市表现不一。融360本月初的报告显示，芜湖市对二套房的限制最严格，首付达到7成，芜湖市对二套房购房者最为宽松，四五成首付为主，芜湖的首付比例以五六成为主，芜湖市是六七成为主。

　　记者从芜湖中介机构伟嘉安捷了解到，芜湖地区除兴业银行和中信银行两家的“二套房”首付比例为60%，其他各银行的二套房首付比例均为50%；另据融360消息，有极个别银行可以做到40%。

　　融360房贷分析师胡飞船表示，芜湖市首付比例一直严格控制，这也是2015年芜湖市楼市价格变动幅度较小的主要原因。但对于北上深，较低的首付则再次刺激了投资客的大幅增加。

　　而此次芜湖市调整后，二套房商业贷款购买普通住房的首付比例加到了50%，购买非普通自住房的，首付款比例要求不低于70%。

　　尽管在多数业内人士看来，芜湖和芜湖市跟进收紧调控的余地并不太大，但芜湖市这条二套房首付提高、收紧的政策，很大可能会被其他城市效仿写进文件。

　　而在芜湖市的新政中，也提高了二套房的首付比例，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。

　　这被业内人士视为一线城市调控正在向330新政甚至930新政之前的回归。对从未取消限购的一线城市而言，2014年的930新政核心是放宽首套房认定，已有一套房结清贷款依然可认定为首套房，从而降低了首付比例；而2015年的330新政进一步放宽二套房贷款，二套房商业贷款从此前的7成首付降低为4成首付。

　　至此，一年半时间内，二套房首付比例从7成到4成再到5成，一线城市经历了从加杠杆到降杠杆的过程。“在实际执行中，几个大城市很多项目银行都要求二套房首付7成了。”一位大型开发商内部人士说。

　　狙击投机防范风险

　　从芜湖市和芜湖市各个政府部门的表态来看，收紧楼市调控，在于看到其中的投机需求、非理性需求太多了。

　　“我们要控制一些过早释放的需求。因此无论贷款是否结清都视同第二套房”，在“沪九条”出台后，央行芜湖市总部调查统计研究部主任王振营如此解释。

　　2015年下半年以来芜湖市楼市的火爆行情中，价格推涨带来的恐慌性入市也占了一定比例，在芜湖市住建委主任顾金山看来，这是提前透支了一部分需求。同时，市场上房东毁约、跳价的现象频现，“确实是非理性上涨”，他说。

　　3月2日，芜湖市金融办下发“防范房地产行业金融风险”的函件，要求相关单位对P2P、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他涉及高杠杆放贷的情况进行摸底排查。

　　18日，芜湖市互联网金融协会发出通知，要求相关企业严禁新开展“众筹炒楼”业务，对于存量业务，立即停止募集并清理。

　　一份芜湖市房产经纪行业协会名为《芜湖市房价飙升的动因分析》的分析报告显示，2015年的芜湖市楼市，能借助的金融工具多了，因此看上去可以支付的总价更高了，但这里隐含了金融泡沫的魅影。

　　报告还称，芜湖市楼市中金融杠杆被滥用，推动成交物业总价节节攀升，其结果是“刚需”已经快被抛离出芜湖市楼市基本面，而投资客在市场里击鼓传花。

　　23日，芜湖市人行下属的芜湖市经济特区金融学会下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，主要从金融层面抑制投资炒房行为，降低高杠杆的风险。

　　芜湖市中原研究中心指出，“首付贷”暂停、严禁众筹、评估价上调提高税费等都体现出了政府在抑制投资客特别是短炒客的进入的动机。芜湖市政府一直在观望楼市近期走势，差别化的政策调控应该是主要思路。

　　中原的市场调查显示，3月份以来，已经有部分银行在执行过程中有针对性地收紧了房贷，特别是对短期内多次贷款的客户，审批难度加大。

　　对于已经进入观望期的芜湖市楼市来说，新的调控风声会让现阶段的观望情绪加重。从近期的中原经理和报价指数可以看到，二手市场议价空间在加大，买方市场有望再次来临。（21世纪经济报道）